최근 전세사기가 급증하면서 많은 사람들이 큰 피해를 입고 있다. 전세사기는 다양한 형태로 나타나며, 그중에서도 대표적인 유형은 대리인의 이중계약, 깜 통전세, 중복 계약, 그리고 신탁 사기이다. 

대리인의 이중계약은 집주인과 세입자 사이의 계약을 대리인이 대신 맺으면서 발생한다. 대리인이 집주인에게는 월세 계약을 하겠다고 말하고, 세입자에게는 전세계약을 맺은 후 보증금을 가로채는 경우가 이에 해당한다. 또한, 월세 세입자가 다른 세입자와 전세 계약을 맺어 보증금을 가로채는 경우도 발생한다. 이러한 문제를 방지하기 위해서는 계약 전 대리인의 신분증, 위임장, 인감증명서를 철저히 확인하고, 계약 내용이 일치하는지 집주인에게 직접 확인하는 것이 중요하다. 

깜 통전세는 전세 가격과 매매 가격이 거의 비슷한 매물에서 발생한다. 집주인이 매매 가격보다 더 비싸게 전세 계약을 맺은 후, 해당 매물의 명의를 전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게 넘긴다. 이 경우 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없어, 결국 경매에서 해당 주택을 낙찰받는 상황에 이르게 된다. 이를 방지하기 위해 전세 계약 전 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 시세를 확인하고, 전세가율이 높지 않은 주택을 선택하는 것이 좋다. 

중복 계약은 부동산을 끼지 않고 집주인과 직접 거래하는 경우 발생할 수 있다. 집주인이 하나의 주택을 여러 세입자와 중복 계약하여 보증금을 가로채는 경우이다. 이를 방지하기 위해 계약 전 해당 주택에 대한 등기부등본을 확인하여, 중복 계약 여부를 살펴야 한다. 

신탁 사기는 신탁 등기를 통해 발생한다. 신탁은 부동산 재산을 전문가에게 맡겨 관리하는 방식인데, 신탁회사의 동의 없이 집주인과 계약을 맺으면 무효가 된다. 이 경우 불법 점유로 간주되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 이를 방지하기 위해 신탁원부를 확인하여 신탁 부동산의 권리 관계를 명확히 파악해야 한다.

갭투자와 전세사기의 차이점 

갭투자는 주택 매매가와 전세가의 차액이 작은 집을 매입한 후 바로 전세 세입자를 구하는 투자 방식이다. 갭투자의 주요 목적은 시세차익을 통해 수익을 내는 것이다. 그러나 갭투자가 문제가 되는 경우는 변제능력 부족과 리스크 전가로 나타난다. 

변제능력 부족은 갭투자자가 새로운 세입자를 구하지 못하면 전세금을 돌려줄 수 없는 상황이 발생할 수 있다. 이는 변제능력이 없다는 점에서 사기죄에 해당할 수 있다. 

리스크 전가는 갭투자가 임대인이 새로운 세입자를 구해야만 전세금을 돌려줄 수 있는 방식으로, 세입자는 이러한 리스크를 전혀 인지하지 못한 채 계약을 맺게 되어 전세금을 돌려받지 못할 위험에 처하게 된다. 

전세사기를 예방하기 위한 방법 

전세사기를 예방하기 위해서는 다음과 같은 방법을 고려해야 한다. 

집주인과 세입자의 정보 비대칭 줄이기: 집주인은 세입자의 신용 정보나 체납 내역을 은행을 통해 확인할 수 있지만, 세입자는 집주인의 자산 사정을 알 수 없다. 이를 해결하기 위해 '안심전세 앱' 등을 통해 집주인의 체납 세금액이나 선순위 보증금에 대한 정보를 확인할 수 있다. 

계약 무효 특약 추가: 전세 계약 시 '세입자가 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 상태가 될 때까지(전입신고 효력 발생 시점) 집주인이 집을 팔거나 근저당권을 설정하지 않는다'는 특약을 추가해야 한다. 이를 통해 세입자가 선순위 대출로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 방지할 수 있다. 

최우선 변제금액 상향: 법무부는 최우선 변제금액을 상향 조정하여, 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성을 높이고자 한다. 2023년 기준으로, 최우선 변제금액이 모두 500만 원씩 상향되었다.

사기 당했을 때 지원: 주택도시기금에서 1억 6천만원을 1% 금리로 대출해 주거나, 주택도시보증공사에서 관리하는 임대주택에서 거주할 수 있도록 지원한다. 또한, 전세보증보험에 가입하여 사기 피해를 최소화할 수 있다. 일부 경제력이 낮은 취약계층이나 신혼부부에게는 보험료를 일부 지원하는 방안도 마련되었다.

전세 사기 처벌 강화: 전세 사기는 형사 고소가 어렵고, 민사 재판에서 이기더라도 집주인이 잠적하면 보상을 받기 어렵다. 정부는 전세 사기 피해자들을 위해 '주심반'을 운영하여, 피해 보상을 도울 계획이다. 또한, 전세 사기에 연루된 중개사도 처벌할 수 있도록 법을 개정할 예정이다.

전세 계약 전에는 반드시 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 신뢰할 수 있는 정보를 바탕으로 계약을 체결하는 것이 중요하다.