최근 전월세 가격이 지속적으로 상승하고 있는 가운데, 그 원인으로는 임대차 2 법(계약갱신청구권·전월세상한제)의 부작용이 주목받고 있다. 2020년 7월에 도입된 임대차 2 법은 세입자의 주거 안정을 도모하기 위해 마련된 법안으로, 임차인은 임대차 계약 종료 2개월 전에 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다. 또한 임대료 인상 폭을 5%로 제한하고 있다. 그러나 이러한 규제가 오히려 전세 시장의 불안정을 초래하고 있다. 

임대차 2 법의 부작용 중 하나는 전셋값의 급등이다. 임대인들은 법 시행 이전에 전셋값을 미리 올리는 현상을 보였으며, 이는 4년 동안의 인상분을 선반영 하려는 움직임으로 나타났다. 이로 인해 전세 매물이 줄어들면서 가격이 급등하게 되었다. 실제로 2020년과 2021년 서울 아파트 전셋값은 각각 12.25%, 11.86% 상승하였으며, 전국적으로도 비슷한 양상이 나타났다. 

또한, 갱신 계약에서는 5% 인상률 제한을 받지만 신규 계약은 그렇지 않다 보니 같은 단지 내에서도 전셋값 차이가 크게 발생하는 이중 가격 현상이 나타났다. 이로 인해 임차인과 임대인 간 분쟁도 적지 않게 발생했다. 전셋값 상승은 매매 가격까지 밀어 올려 2020년과 2021년 서울 아파트값이 급등하는 결과를 초래했다. 

이와 더불어, 최근 원자재 가격 인상에 따른 건설비 증가와 주택 공급 물량 감소도 전세 가격 상승의 주요 요인으로 작용하고 있다. 한국부동산원에 따르면 2020년과 2021년 동안 서울을 비롯한 수도권 지역의 아파트 분양 물량이 크게 감소했다. 특히 중소형 아파트의 공급이 줄어들면서 수요 대비 공급의 불균형이 심화되고 있다. 부동산 R114에 따르면 지난해 수도권에서 분양한 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트는 총 11만 7113 가구로, 전년 대비 29.43% 급감했다. 이는 2014년 이후 최저치를 기록한 수치다.

중소형 아파트는 특히 한 자녀 가정 등 3인 이하 가구가 주 수요층으로, 행정안전부에 따르면 지난해 말 기준 수도권 지역의 1~3인 가구는 전체 가구의 81.32%에 달한다. 이러한 가구 비중의 증가도 중소형 아파트 수요 증가와 전세 가격 상승을 부추기는 요인 중 하나다. 

임대차 2 법의 부작용을 해결하기 위한 방안으로는 먼저 제도의 보완이 필요하다. 계약갱신청구권의 기간을 '2+2년'에서 '3+1년'으로 변경하거나 '3+3년' 계약을 허용하고, 이를 제공하는 임대인에게 세제 혜택 등의 인센티브를 제공하는 방안이 있다. 또한 전월세상한제의 인상률을 현행 5%에서 10%로 상향해 유연하게 운영하는 방법도 논의되고 있다. 이러한 보완책을 통해 임대인과 임차인의 균형을 맞추고, 시장의 변동성을 줄일 수 있을 것이다. 

임대차 2 법이 재산권 침해라는 주장도 있다. 임대료 인상 폭이 제한되고 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없게 되면서 임대인은 주택 매도 등 재산권 행사에 제약을 받게 된다. 이는 임대인 입장에서 과도한 재산권 침해로 받아들여질 수 있다. 

임대차 2 법의 부작용을 완화하면서도 세입자의 주거 안정을 도모할 수 있는 방향으로 제도를 보완하는 것이 중요하다. 임대인과 임차인의 균형을 맞추고, 공급 물량 감소 문제를 해결하기 위해서는 정부의 적극적인 정책 수정이 필요하다. 중소형 아파트에 대한 수요가 높아지고 있는 만큼, 공급을 늘려 전세 시장의 안정을 도모하는 것이 시급하다. 임대차 2 법의 전면 폐지보다는 수정 및 보완을 통해 시장의 불안정을 최소화하고, 세입자의 주거 안정을 지속적으로 지원해야 할 것이다.