전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 도입될 가능성이 제기되면서, 월세가 폭등할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 금융당국은 가계대출 증가세를 억제하기 위해 전세대출에 대한 DSR 규제를 추진 중인데, 이는 기존의 전세보증금반환대출 규제와 함께 월세 상승을 부추길 수 있다는 지적이 나오고 있다. 

최근 몇 년간 정부는 전세사기 예방 및 부동산 시장 안정을 위해 다양한 대책을 도입해 왔다. 그중 하나가 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증 가입 기준을 공시가격의 150%에서 126%로 낮춘 조치였다. 이로 인해 전세보증금 반환보증에 가입하지 못하는 세입자가 증가하면서 전세 대신 월세를 선택하는 현상이 나타났고, 이는 월세가 상승으로 이어졌다. 경제만랩에 따르면, 월세 비중은 전세사기 사태 이후 급증해 2023년 2월에는 전국 빌라 전·월세 거래량 중 월세가 57.6%를 차지하며 역대 최고치를 기록했다. 

특히 2020년부터 2023년까지 월세가 매년 증가했으며, 2023년에는 5.2%로 가장 큰 상승률을 기록했다. 아래 그래프는 전세보증금 반환 규제 하에서 월세 상승률을 시각적으로 보여준다. 

                                                 전세보증금 반환 규제 하 월세 상승률 (경제만랩)

전세대출 DSR 규제도 이와 비슷한 영향을 미칠 수 있다는 우려가 제기된다. DSR은 연소득에서 대출 원리금이 차지하는 비율로, 현행 차주별 DSR 규제는 연소득의 40%를 넘지 못하도록 하고 있다. 그러나 전세대출은 현재 이 규제를 적용받지 않고 있으며, 이는 가계부채 증가와 집값 상승의 주요 요인 중 하나로 지목돼 왔다. 금융당국은 이를 개선하기 위해 전세대출에도 DSR 규제를 적용하는 방안을 검토 중이다.

전세대출에 대한 DSR 규제가 도입될 경우, 전세대출이 어려워진 세입자들이 월세로 전환하게 되고, 이는 다시 월세가 상승을 불러올 수 있다. 전세보증금 반환보증 규제로 인해 이미 월세가 상승한 상황에서, 추가적인 규제 도입은 월세 시장의 부담을 더욱 가중시킬 가능성이 있다. 

또한, 전세대출 DSR 규제가 주거안정에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점도 문제다. 금융당국은 서민·실수요자의 주거안정을 해치지 않는 방향으로 규제를 도입할 것이라고 밝혔지만, 실질적인 영향은 불가피할 것으로 보인다. 자가주택을 보유한 차주가 전세대출을 받아 다른 집에 살 때 원금은 제외하고 이자만 DSR 산정 시 포함하는 방안 등이 검토되고 있으나, 이 역시 가계부채 억제 효과가 크지 않을 수 있다는 지적이 있다. 

전세대출 DSR 규제가 다시금 주목받게 된 이유는 최근 가계대출 증가세가 가팔라지면서 금융당국이 이를 억제하기 위한 전방위적 수단을 강구하고 있기 때문이다. 은행권 금리 하락과 수도권을 중심으로 한 주택시장 회복세가 맞물려 가계대출 증가세가 심화되면서, '차주의 상환능력 내 대출관행' 확립을 위한 DSR 규제 적용이 다시 부상하게 됐다. 

전세대출에 대한 DSR 규제 도입은 가계대출 증가 억제라는 목표를 달성하기 위한 조치이지만, 이는 월세가 상승과 주거안정에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 정부와 금융당국은 이러한 부작용을 최소화하기 위해 신중하게 접근할 필요가 있다.