최근 인천 가정과 파주 운정에서 사전청약 사업이 취소되면서 3기 신도시 사전청약 당첨자들 사이에 불안감이 커지고 있다. 오는 9월 본청약을 앞둔 예비 청약자들은 사업 지연과 분양 가격 상승에 대한 우려를 나타내고 있으며, 이는 사전청약 제도 폐지로 인한 기회비용 손실에 대한 비판의 목소리도 함께 수반되고 있다. 

 사전청약 제도는 주택 공급 시기를 단축시키기 위해 본청약 1~2년 전에 미리 청약을 받는 제도로, 2021년 문재인 정부에서 부활했다. 이 제도는 무주택 등 자격 요건을 유지하면 본청약 때 우선권을 주는 방식으로 운영되었다. 그러나 사전청약 당첨 후 다른 청약을 신청할 수 없는 제약과 사업 지연, 분양 가격 상승 등의 문제로 인해 논란이 일어났다. 

 사전청약과 일반 청약의 차이도 주목할 필요가 있다. 일반 청약은 주택이 지구단위계획 승인과 착공 후 본청약 절차를 통해 진행되며, 분양계약자 모집 시기가 확정되어 있어 안정성이 높다. 반면 사전청약은 지구단위계획 승인 이후 착공 전에 청약을 받아 주택 공급 시기를 단축시키는 데 목적이 있다. 사전청약의 가장 큰 장점은 본청약보다 1~2년 빠르게 진행되어 주택 수요를 분산할 수 있다는 점이다. 그러나 지구조성이 완료되지 않은 상태에서 청약을 받다 보니, 토지보상 지연, 문화재 발굴, 법정보호종 발견, 기반시설 설치 지연 등 여러 요인으로 사업이 지연되는 경우가 많았다. 이러한 이유로 사전청약 당첨자들은 예기치 않은 지연과 분양가 상승 등으로 피해를 입는 사례가 많았다. 

  파주 운정 3 지구 3·4블록의 주상복합 사업을 낙찰받은 DS네트웍스는 지난달 28일 사전청약 당첨자들에게 사전 공급 계약을 취소하겠다고 알렸다. DS네트웍스는 원자재와 인건비 상승, 프로젝트 파이낸싱(PF) 여건 악화로 인해 시공사와 금융사를 구하지 못했기 때문이다. 이에 따라 지난해 12월 예정된 본청약 일정을 계속 미루다가 올 6월 LH와 체결했던 토지 계약을 포기했고, 이로 인해 납입한 토지 계약금의 10%인 455억 원은 LH로 귀속되었다.

 또한, 지난 1월 우미건설 계열사인 심우건설도 인천 가정 2 지구 우미 린 B2블록 사전청약 사업을 취소했다. 심우건설은 308 가구 규모의 아파트 공급을 계획했지만, 부동산 경기 침체와 사업성 악화로 인해 사업 포기를 선언했다. 

 최근 건설 자재 가격이 급등하면서 공사비가 크게 상승한 것도 문제를 심화시켰다. 통계청에 따르면, 2020년 말 121.80이던 건설공사비지수는 2023년 말 153.26으로 3년간 25.8% 상승했다. 이는 소비자물가지수 상승률(12.3%)의 두 배에 달하는 수치로, 건설공사비지수는 건설공사에 투입되는 재료, 노무, 장비 등의 가격 변동을 나타내는 지표다. 코로나 기간 시중 유동성 증가와 러시아·우크라이나 전쟁 등으로 주요 건설 원자재 가격이 크게 올랐기 때문이다. 

 시멘트 가격은 2022년 23.6% 급등한 데 이어 2023년에도 9.1% 상승했으며, 레미콘 가격도 2021년 6.2%, 2022년 22.0%, 2023년에는 6.9% 상승했다. 건설업 종사자의 평균 임금도 2020년 4.7%, 2021년 3.9%, 2022년 5.5%, 2023년에는 6.7% 상승했다. 이로 인해 공공사업뿐만 아니라 민간 재건축·재개발 사업장에서도 조합과 시공사 간 분쟁이 이어지고 있다. 

 3기 신도시의 한 사전청약 단지 당첨자는 “사전청약 당첨자들 사이에서 인천, 파주에 이어 3기 신도시에서도 시행사가 어려워지거나 시공사와 금융사를 찾지 못하면 사업이 취소되는 거 아니냐는 걱정이 많다”라고 말했다. 

 부동산 전문가들은 사전청약에 당첨된 이들이 본청약을 기다리며 주거 계획을 세웠으나, 사업이 지연되거나 취소됨에 따라 큰 기회비용을 날렸다고 지적한다. 송승현 도시와 경제 대표는 “사전청약에 당첨됐다고 그냥 전세 살면서 본청약을 기다렸던 사람들 입장에서는 피해를 본 것”이라며, 그 기간 동안 투자나 아파트 매입 기회를 잃었다고 설명했다.

 사전청약 당첨자들은 사업이 지연되면 계획했던 자금조달 일정에 차질이 생기고, 이로 인해 전세에서 월세로 옮기거나, 대출을 미리 받아놓은 경우 경제적인 손실을 입게 된다. 이러한 불확실성은 주거 계획을 세우는 데 큰 어려움을 초래한다.

 국토교통부는 건설사들이 적정 공사비를 확보할 수 있도록 대책 마련에 나섰다. 박상우 국토부 장관은 "공사비 상승이 불가피하게 발생하고 있는 현실을 인정하고, 정부 내에서 이 문제에 긍정적인 시각을 갖고 해법을 찾아보겠다"고 밝혔다. 이에 따라 공사비 분쟁 방지를 위한 정비사업 표준계약서를 내놓았으며, 공공사업에서 물가 상승을 반영해 공사비를 현실화하는 방안을 검토 중이다.