최근 아파트 청약 과정에서 부실 공사가 빈번하게 발생하면서 후분양을 해야 한다는 여론이 확산되고 있습니다. 소비자들은 선분양 방식에서의 불확실성과 리스크를 줄이기 위해 후분양 도입을 강력히 요구하고 있습니다. 이에 따라 선분양과 후분양 각각의 장단점을 살펴보고, 어떤 방식이 서민들에게 더 유리한지 분석해 보려고 합니다. 

선분양의 장단점 

선분양은 아파트가 완공되기 전에 미리 분양하는 방식입니다. 이 방식의 장점 중 하나는 초기 비용을 절감할 수 있다는 점입니다. 계약금과 중도금을 나눠서 지불하기 때문에, 초기 자금 부담이 상대적으로 적습니다. 또한, 선분양 시점의 가격이 완공 후 시장 가격보다 낮을 가능성이 있어 집값 상승을 기대할 수 있습니다. 선호 지역의 아파트를 미리 선점할 수 있는 기회도 선분양의 매력 중 하나입니다. 

하지만 선분양에는 몇 가지 단점도 있습니다. 완성되지 않은 상태에서 구매하기 때문에 아파트의 품질이나 설계 변경 등에 대한 불확실성이 있습니다. 공사 지연 등으로 인해 입주가 늦어질 수 있으며, 이에 따른 추가 비용이나 불편이 발생할 수 있습니다. 또한, 시장 상황에 따라 아파트 가격이 하락할 경우, 계약 당시의 분양가가 비쌀 수 있는 위험도 있습니다. 

후분양의 장단점 

후분양은 아파트가 일정 부분 완성된 후에 분양을 시작하는 방식입니다. 후분양의 가장 큰 장점은 확실성입니다. 완공된 아파트를 직접 보고 구매할 수 있어 품질과 구조 등을 확인할 수 있습니다. 또한, 완공 후 분양되므로 입주 시기가 확정되어 있어, 계획을 세우기 쉽습니다. 시공사나 건설사의 재정적 문제로 인한 공사 중단 등의 리스크가 적다는 점도 후분양의 장점입니다.

그러나 후분양은 높은 초기 비용이 단점으로 작용할 수 있습니다. 완공 후 분양이기 때문에 계약 시점에 많은 비용을 한꺼번에 지불해야 할 수 있어, 초기 자금 부담이 큽니다. 또한, 후분양은 시장 상황을 반영하여 분양가가 책정되므로, 분양가가 더 높을 가능성이 있습니다. 인기 지역의 경우 후분양 물량이 적을 수 있어, 원하는 지역에서 아파트를 구하기 어려울 수 있습니다. 

공사비용 증가가 미치는 영향 

최근 몇 년간 건설비용이 지속적으로 증가하고 있습니다. 통계청에 따르면 지난해 12월 건설공사비지수는 153.26(2015년=100·잠정치)을 기록했습니다. 이는 2022년 12월의 148.56보다 3.2% 상승한 수치로, 지난해 8월부터 5개월 연속으로 3%대 증가율을 이어갔습니다. 

지난 3년 동안 건설공사비지수는 25.8% 상승했습니다. 2020년 12월의 121.80에서 2021년 12월 138.89, 2022년 12월 147.39로 연이어 올랐습니다. 전년 동기 대비 각각 14.0%, 7.0%가 뛴 수치입니다. 이는 같은 기간 소비자물가지수 상승률인 12.3%의 2배가 넘는 수치입니다. 

이러한 공사비 증가의 주요 원인으로는 주요 원자재 가격 인상과 인건비 상승이 있습니다. 예를 들어, 포틀랜드시멘트 가격은 2022년 23.6% 급등한 뒤 지난해에도 9.1% 상승했으며, 고로슬래그시멘트도 2022년 23.6%, 지난해 7.5% 올랐습니다. 레미콘 가격은 2021년 6.2% 증가한 데 이어 2022년 22.0% 급증했다가 지난해 6.9% 상승했습니다. 

실제 사례: 과천 디에트르 퍼스티지 

최근 경기 과천의 '과천 디에트르 퍼스티지' 아파트는 높은 시세차익 예상으로 많은 관심을 받았습니다. 이 단지는 분양가 상한제가 적용되어 전용면적 59㎡가 최저 7억 6835만 원에서 최고 8억 7035만 원에 공급되었습니다. 주변 아파트 시세와 비교했을 때 약 7억 원의 시세차익이 예상됩니다.

실제로 과천시 원문동의 '과천위버필드' 전용 59㎡는 지난달 15억 원에, 별양동 '과천자이' 전용 59㎡는 14억 8000만 원에 거래되었습니다. 이는 후분양 시 아파트 매매 비용이 큰 폭으로 상승할 수 있음을 보여줍니다. 

후분양제의 금융 및 경제적 관점 

후분양제는 건설업체의 추가적인 건설비용 자금조달 문제를 발생시키며, 이는 자금 부족의 문제라기보다는 사업 신용의 문제로 금융기관에서 소비자를 통해 주택 사업에 대출해 주던 방식을 바꾸어 어떻게 주택 사업에 직접 대출 또는 투자하도록 만들 수 있는지의 방안을 확보해야 합니다. 선분양에서 후분양으로 전환하게 되면 금융 기관에서 건설자금을 동원한 건설업체의 부채 비율이 증가하는 것은 당연합니다. 

따라서 여러 개의 후분양 사업을 추진하기 위해서는 사업 회계를 사업주와 분리시켜 주택 업체의 부채 비율을 완화하는 것이 필수적입니다. 이를 해결하기 위해 프로젝트 파이낸싱(PF) 금융이 요구됩니다. 향후 PF 시장은 대상별로 차이가 발생하는데, 크게는 공공택지와 민간택지로 구분할 수 있습니다. 분양 리스크 증가와 수주 부족에 따라 상대적으로 분양 리스크가 적은 공공택지에 대한 선호가 증가할 것으로 예상됩니다. 그러나 공공택지 수주 물량은 한정되어 있고 민간택지는 감소세를 보일 것으로 보입니다. 

후분양제의 적용에 있어 공공택지는 의무화되어 있으며 주요 개발사업이나 수익성이 높은 택지의 경우 대형업체의 참여율이 높을 것을 보이기 때문에, 예상되는 리스크에서 어느 정도 자유로울 것입니다. 반면 민간택지의 경우, 민간택지의 분양성 저하로 공공택지에서 경쟁이 심화되면서 모든 후분양 업체에 우선공급 인센티브를 부여하기 어렵게 됨에 따라 민간 후분양에 대한 인센티브가 제외된 상태입니다. 

또한 후분양 공공주택과 공정률 60% (기존 80%)에 분양하는 재건축 아파트에 대해서만 정기예금 평균 금리로 건축비 기간이 자를 계산하여 가산비로 인정하고 후분양 민간주택에 대해서는 인정하지 않게 되었습니다.

후분양제도 도입에 의해 증가하는 위험은 비용초과, 완공지연, 시장, 금리, 제도 위험이 있으며 그중 수요와 금융비용과 관련된 시장위험과 금리위험이 크게 증가합니다. 

현재 공사대금 대부분을 분양자가 먼저 내고 그 돈으로 아파트를 지어 분양하는 선분양제와 달리, 후분양제는 사업자가 자체 자금이나 프로젝트파이낸싱(PF) 대출로 조달해야 한다는 게 시공사로선 부담이 되는 부분입니다. 

대형 사들은 큰 문제가 없겠지만, 이들보다 신용도가 낮은 중견·중소 건설사들은 대출을 일으키기 어려워 주택 분양사업이 사실상 막힐 수 있다는 우려도 나옵니다. 실제로 올해 1월 주택금융공사의 주택금융리서치에 실린 ‘후분양제도와 보증기관 리스크 관리’ 보고서를 보면 건설업체의 총사업비 대비 차입 비율이 후분양인 경우 87.2%로 크게 늘어납니다. 선분양 때는 28.0% 수준입니다. 

후분양제 도입 시 사업비 증가가 예상된다는 분석도 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 지난 2017년 10월 국회 국토교통위원회 민홍철 더불어민주당 의원에게 제출한 ‘주거복지 향상을 위한 주택금융시스템 발전방안’ 보고서에 따르면, 전국 아파트에 80% 공정률을 조건으로 후분양을 도입하면 선분양보다 매년 35조~47조 원 정도가 더 들어가는 것으로 나타났습니다. 

후분양의 장점과 단점: 업계의 의견 

후분양제 도입에 따른 주요 장점 중 하나는 아파트의 부실시공을 예방하고 소비자에게 선택권을 보장하는 것입니다. 이는 실제 아파트 단지의 외관과 구조를 확인할 수 있어 '깜깜이 분양'을 피할 수 있으며, 청약과열이나 분양권 전매를 통한 투기를 차단할 수 있습니다. 

하지만, 건설사들은 후분양제가 시행되면 자금 조달에 어려움을 겪게 될 것을 우려하고 있습니다. 완공 때까지 계약금이나 중도금을 받을 수 없기 때문에 자금 조달을 위한 금융비용이 증가하며, 이는 소비자에게 전가되어 분양가 상승으로 이어질 수 있습니다. 또한, 주택 신규 공급 물량이 크게 줄어들 것이라는 우려도 있습니다.

건설업계 관계자들은 특히 자금력이 부족한 중소 건설사들이 큰 어려움을 겪을 것으로 보고 있습니다. 후분양제가 시행되면 재무구조가 탄탄한 대형 건설사들은 아파트 사업을 계속할 수 있지만, 자금 조달 능력이 부족한 중견 건설사들은 사업 추진이 어려워질 것입니다. 

결국, 후분양제 도입은 주택 공급 축소와 분양가 상승 등의 부작용을 초래할 수 있으며, 서민들에게 유리한 선택을 위해서는 충분한 정보와 신중한 판단이 요구됩니다.