서울의 상업용 부동산 시장이 심각한 침체를 겪으며 공실률이 팬데믹 이후 최고 수준을 기록했다. 한국부동산원에 따르면 2024년 3분기 기준 서울 중대형 상가 공실률은 8.7%, 소규모 상가는 4.9*에 달하며, 이는 코로나19 팬데믹이 한창이던 2020년보다도 악화된 수준이다.

특히, 강남대로(10.3%)와 신사동 가로수길(16.1%)의 공실률이 팬데믹 시기보다도 높아진 것으로 나타났다. 이는 경기 침체와 금리 인상, 소비심리 위축, 온라인 쇼핑 확산 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.

오프라인 소비 위축과 금리 인상이 주요 원인

전문가들은 오프라인 소비 위축과 급격한 금리 인상을 주요 원인으로 지목하고 있다.

• 코로나19 이후 온라인 쇼핑이 빠르게 자리 잡으며, 소비자들의 오프라인 매장 방문이 줄었다.
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• 소상공인과 임차인들은 고금리와 경기 침체로 인해 임대료 부담을 감당하기 어려워지고 있다.이에 따라 상권의 핵심 지역에서도 임차인을 찾기 어려워 공실률이 지속적으로 증가하는 상황이다.
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서울 강남의 한 공인중개사는 “예전에는 강남 주요 상권에서 임차인을 찾는 데 시간이 오래 걸리지 않았지만, 요즘은 6개월 이상 공실이 지속되는 곳도 많다”고 전했다.

 A급 오피스 시장은 선방… 오피스·상가 양극화 심화

반면, 서울 도심과 강남권의 A급 오피스 시장은 상대적으로 선방하고 있다. 글로벌 기업과 IT·스타트업 기업들의 입주 수요가 여전히 견조한 모습을 보이면서 공실률이 안정적인 흐름을 유지하고 있다.

부동산 업계 관계자는 “프라임급 오피스는 기업들의 선호도가 높아 공실이 거의 없는 반면, 중소형 오피스와 상가는 임차인을 구하기 어려운 상황”이라며, “상업용 부동산 시장이 점점 더 양극화되는 모습”이라고 분석했다.

상업용 부동산 시장 전망… 구조조정 불가피

부동산 전문가들은 상업용 부동산 시장이 당분간 침체에서 벗어나기 어려울 것으로 전망했다.

• 소비 패턴의 변화: 온라인 중심의 소비 트렌드가 고착화되면서 오프라인 매장의 수익성이 악화될 가능성이 크다.
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• 경기 회복 지연: 금리가 높은 수준을 유지하면서 중소 상공인과 창업자들의 상가 임차 수요가 줄어들고 있다.
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• 임대료 하락 가능성: 공실률이 지속적으로 증가할 경우, 일부 상권에서는 임대료 하락이 불가피할 것으로 보인다.
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한국부동산원의 한 관계자는 “2024년 하반기까지도 상가 공실률이 높은 수준을 유지할 것으로 보이며, 상업용 부동산 시장의 구조조정이 불가피할 것”이라고 밝혔다.

서울 주요 상권의 침체가 장기화될 가능성이 커지면서, 상업용 부동산 시장의 회복을 위한 대책 마련이 필요하다는 지적이 나온다.