서울시가 강남구 삼성동, 대치동, 청담동, 송파구 잠실동(이하 ‘잠·삼·대·청’) 일대의 토지거래허가제 해제를 검토하고 있다. 해당 지역은 2020년 국제교류복합지구 개발과 맞물려 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 시간이 지나면서 규제 효과가 미미해졌다는 지적이 나오고 있다. 이번 조치로 부동산 시장의 거래 활성화 및 개발 사업 가속화가 예상된다.

토지거래허가제, 초기 효과는 있었지만 장기적 한계 드러나...

토지거래허가제는 강남권 부동산 가격 급등을 막고 투기 수요를 차단하기 위한 조치로 시행됐다. 주거용 부동산(18㎡ 이상)의 경우 2년간 실거주 의무를 부과해 갭투자를 원천 차단했다. 시행 초기 2년 동안 강남권 부동산 가격이 약 9.5% 하락하는 효과를 보였으나, 이후 규제 효과가 급격히 감소한 것으로 나타났다.

거래 절벽과 개발 사업 위축 초래

규제가 장기화되면서 강남권 부동산 시장은 거래 절벽 상태에 빠졌다. 거래량이 줄어들면서 매수자와 매도자 간 가격 격차가 커지고, 실거래가 이루어지지 않는 상황이 지속되었다. 2023년 기준 강남 3구(강남·서초·송파)의 거래량은 규제 전 대비 50% 이상 감소했다.

또한, 잠실 마이스 개발, 현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 등 대형 개발 프로젝트가 진행 중임에도 불구하고, 투자자들의 거래 제한으로 사업 속도가 둔화되었다. 일부 투자자들은 허가 절차의 복잡성을 이유로 투자 자체를 포기하는 사례도 증가했다.

토지거래허가제 부작용과 형평성 문제

토지거래허가제는 실거주 의무를 내세웠지만, 편법 증여, 법인 거래 등의 우회적인 방법이 등장하면서 실질적인 투기 차단 효과는 제한적이었다. 또한, 강남권 일대만 광범위하게 규제를 받으면서 인근 지역과의 형평성 논란이 지속됐다. 강동, 양재, 과천 등 인접 지역이 규제에서 제외되면서 투자 수요가 이동하는 풍선효과도 발생했다.

서울시, '핀셋 규제'로 방향 전환할 듯

서울시는 오는 6월 토지거래허가구역 재지정 시점을 앞두고 일부 지역을 해제한 후, 개발이 진행 중이거나 투기 위험이 높은 곳만 선별적으로 규제하는 ‘핀셋 규제’ 방식으로 전환할 가능성이 크다.

서울시 관계자는 “무분별한 투기 확산을 방지하기 위해 신속통합기획 재건축 단지를 중심으로 일부 지역을 재지정할 가능성도 있다” 며 신중한 접근을 시사했다.

부동산 시장 기대감 상승… 거래 활성화 전망

부동산 업계에서는 규제 완화로 인해 강남권 거래량이 증가하고, 개발 사업이 가속화될 것으로 전망하고 있다. 한 부동산 전문가는 “토지거래허가제가 해제될 경우, 강남권 주요 지역의 거래가 다시 활발해질 가능성이 높다”며 “장기적으로는 가격 상승 요인이 될 수도 있다.” 고 분석했다.

반면, 일부 전문가들은 이번 해제가 다시 투기 수요를 자극할 가능성이 있다며 신중한 정책 운영이 필요하다고 지적했다. 강남권의 부동산 시장이 규제 완화 이후 어떻게 반응할지에 대한 관심이 집중되고 있다.

서울시는 조만간 최종 검토를 마친 후, 토지거래허가구역 지정 여부에 대한 공식 발표를 할 계획이다. 이번 조치가 강남권 부동산 시장의 변곡점이 될지, 투기 수요를 억제하면서 거래 활성화를 이루는 균형 잡힌 정책이 될지 귀추가 주목된다.