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주택 착공 실적 감소와 분양가 상승의 불가피성: 건설 현장의 현실

  • 김정규
  • 등록 2024-06-02 19:08:14

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  • 원자잿값 상승과 노조 갈등, 건설비용 증가로 이어져
  • 역세권 단지 청약 경쟁률 고공행진… 주택 공급 부족 심화

  2021년을 기점으로 주택 착공 실적이 꾸준히 감소하면서, 분양가 상승이 불가피해지고 있다. 코로나19, 러시아-우크라이나 전쟁, 고금리 장기화 등으로 인해 국내 건설시장이 침체기를 겪고 있는 가운데, 특히 역세권 단지의 청약 경쟁률이 높아지면서 이러한 현상이 더욱 두드러지고 있다. 

 

공급 부족에 따른 희소성 증가

 

  2023년 전국 주택 착공 실적은 24만 2188 가구로, 2021년 58만 3737 가구에서 절반 가까이 줄어들었다. 공급 부족은 주택 시장의 양극화를 초래하고 있으며, 새 아파트의 희소성은 분양가 상승의 주요 요인이 되고 있다. 이처럼 주택 공급이 줄어드는 상황에서도 역세권 단지는 여전히 높은 청약 경쟁률을 기록하고 있다. 이는 고금리와 고물가 상황에서도 편리한 교통이 내 집 마련의 중요한 요소임을 보여준다. 

 

분양가 상한제와 건설업체의 이윤 추구

 

  분양가 상한제가 적용된 서울에서는 인위적으로 분양가를 낮춰두고 있지만, 건설업체들은 이윤을 보전하기 위해 상한제가 적용되지 않는 경기 및 수도권 지역에서 분양가를 높이고 있다. 이는 수도권 전체의 분양가 상승을 유도하는 결과를 초래하고 있다. 

 

원자잿값 상승과 공사비 증가

 

  원자잿값 상승은 건설비용의 증가로 이어지며, 이는 고스란히 분양가에 반영된다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제와 원자잿값 상승이 주택 착공 실적 감소를 부추기고 있다. 또한, 52시간 근로시간 단축으로 인해 레미콘 등 주요 설비의 작업 시간이 제한되면서 추가 수당이 발생하고, 공사 기간이 길어질수록 비용이 증가한다. 이러한 상황은 분양가 상승의 또 다른 요인이 된다.

 

노조 문제와 공사 지연

 

  경기 소재 한 건축 현장의 하청업체 관계자는 "원자재값 인상 때문에 공사비가 올라간다고 하잖아요? 근데 사실은 노조 때문에 오르는 인건비 영향이 못지않습니다."라고 말했다. 현재 공사가 진행 중인 이 현장은 지난해 말 착공에 들어가자마자 레미콘 시위로 몸살을 앓았다. 이 하청업체가 전국민주노동조합 총 연맹 산하 전국건설노동조합 소속 레미콘 기사 대신 비노조 레미콘 기사를 고용했다는 이유에서였다. 건설노조는 차량 서너 대를 동원해 주변 교통을 마비시켰고, 레미콘 수십 대가 인근에서 대기해야 했다. 교통 체증으로 인근 주민들의 민원도 빗발쳤다. 이틀간 시위가 이어진 끝에 이 하청업체는 노조 소속 레미콘 기사 15명을 다시 채용해야 했다. 

 

  건설노조의 불법행위가 여전히 기승을 부리고 있다. 특히 건설 현장 곳곳에서 빚어지고 있는 공사비 갈등 이면에는 원자재값 인상뿐 아니라 건설노조의 압박에 의한 인건비 상승이 큰 몫을 차지하고 있다는 지적이다. 이는 분양가 상승으로 이어져 일반 주택 수요자들도 피해를 입게 된다. 

 

초과근무비 부풀리기와 공사비 증가


  과거 문제가 된 타워크레인 기사 ‘월례비’도 편법적으로 부활하고 있다. 초과근무(OT) 비를 부풀리는 방식이다. OT비는 말 그대로 추가 근무 시간에 대한 수당이다. 한 달에 10시간만 초과 근무하고도 OT비를 60시간 이상만큼 요구하고 있는 곳도 있다. 시간당 10만 원이라는 점을 감안하면 사실상 500만 원씩의 월례비를 받고 있는 셈이다. 울산 소재의 한 건설현장 관계자는 "문제가 된 월례비만 사라졌을 뿐, 사실상 OT비로 부활한 것이나 마찬가지"라고 했다.

 

공사 지연과 입주민 부담 증가

 

  경기 소재의 한 공사현장은 지난해 말 "하청업체에 노조원 50명을 채용해 달라"는 건설노조 요구를 거부한 뒤 쏟아지는 민원에 몸살을 앓았다. 노조원으로 꾸려진 단속팀이 올 들어 매월 민원 100여 건을 접수시켰기 때문이다. 과태료가 줄줄이 부과되는 것은 물론이고 일주일에 두세번씩 현장을 찾은 지방노동청, 구청 관계자를 응대해야 했다. 하청업체는 결국 지난달 말 노조원 15명 안팎을 채용하는 선에서 노조와 '합의'했다. 현장 관계자는 "민원으로 공사가 지연되면 원청에서 바로 노조 요구를 적당히 들어주라는 식으로 압박이 들어온다"며 "공사 때마다 노조와 2~3개월 싸우는데, 지는 건 결국 우리 같은 하청업체"라고 했다. 

 

분양가 상승의 불가피성

 

  권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "건설업은 다른 산업과 비교해 노무비가 원가에 포함되는 비중이 상당히 크다"며 "노조의 행동으로 공기가 지연되면 공사비가 늘어나고 그 부담이 결국 하청업체와 입주민들에게 돌아갈 우려가 있다"라고 했다. 이는 주택 착공 실적 감소와 더불어 분양가 상승이 불가피한 이유 중 하나다. 공급 부족과 다양한 비용 상승 요인이 복합적으로 작용하면서, 주택 시장의 불안정성과 건설업계의 어려움이 지속되고 있다. 정부와 업계는 이러한 문제를 해결하기 위해 다양한 정책적 대응과 협력이 필요하다. 분양가 상승을 억제하고 주택 시장의 안정을 되찾기 위한 노력이 절실히 요구되는 시점이다.

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