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외국인 주택 보유 증가와 DSR 규제의 구멍

  • 김정규
  • 등록 2024-05-31 23:03:54

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  • 규제의 역설
  • DSR 규제

  지난해 하반기 국내 주택을 사들인 외국인 10명 중 7명이 중국인이었다. 

  국토교통부는 2023년 말 기준 외국인 주택·토지 보유 통계를 발표하며, 외국인 보유 국내 주택이 9만 1453 가구로 전체 주택의 0.48%를 차지한다고 밝혔다. 이는 6개월 전보다 4230 가구 증가한 수치다. 외국인 주택 보유 증가의 주요 원인 중 하나는 한국의 부동산 시장이 외국인 투자자들에게 매력적이기 때문이다. 

 

 한국의 부동산 시장은 안정적이고 수익성이 높아 외국인 투자자들에게 매력적이다. 특히 수도권의 주택 시장은 지속적인 상승세를 보이고 있어 투자 가치가 높다. 법적 제약의 부족도 외국인 주택 보유 증가의 중요한 요인이다. 한국에서는 외국인이 주택을 구매하는 데 큰 법적 제약이 없으며, 외국인도 한국인과 동일하게 주택을 구입할 수 있다. 비교적 낮은 세율도 외국인 투자자들이 부담 없이 투자를 할 수 있게 만든다. 일부 국가와 비교했을 때, 한국의 부동산 취득세나 보유세가 상대적으로 낮기 때문이다. 

 

  외국인 투자자 중 상당수는 현금을 보유하고 있어 대출 없이 주택을 구매한다. 이 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않아 규제의 영향을 받지 않는다. 또한, 외국인들은 다양한 국제 금융 네트워크를 활용하여 자금을 조달할 수 있다. 예를 들어, 해외에서 저금리로 자금을 차입한 후 한국에 투자하는 방식이다. 이러한 다양한 자금 조달 경로도 외국인의 주택 구매를 용이하게 만든다. 

 

  DSR 규제의 구멍도 외국인 주택 보유 증가에 일조하고 있다. DSR 규제는 주로 국내 금융기관을 통해 대출을 받는 경우에 적용되지만, 외국인은 한국이 아닌 본국의 금융기관이나 다른 해외 금융기관을 통해 자금을 조달할 수 있어 DSR 규제를 피할 수 있다. 또한, 일부 외국인 투자자들은 한국에 명목상 거주지를 두어 국내 규제를 회피하는 방법을 사용하기도 한다.

 

  외국인의 국내 주택 보유 증가가 계속되면서 시장의 불균형과 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려가 나오고 있다. 따라서, 보다 철저한 규제와 집행력 강화가 필요하다는 목소리가 높아지고 있다. 외국인 주택 보유에 대한 보다 엄격한 관리와 규제가 필요하며, DSR 규제의 실효성을 높이기 위한 정책적 노력이 요구된다. 정부와 국회는 이러한 문제점을 인식하고 대응책을 마련해야 할 시점이다.

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